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레플리카쇼핑몰 [경제뭔데]9·7 공급대책 이후 서울 집값 더 많이 오르는 4가지 이유

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작성자 또또링2 조회Hit 17 작성일2025-10-12

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레플리카쇼핑몰 이재명 정부의 첫 부동산 공급 계획인 9·7 대책 발표 이후 서울 아파트값이 다시 가파르게 오르고 있습니다. 앞서 약 3개월 동안 6·27 대출 규제 영향으로 아파트 거래가 크게 줄고 매매 가격 상승폭도 줄어드는 추세였는데요.
정부의 공급 계획을 기다리며 시장을 관망하던 서울 아파트 수요자들이 발표 이후 ‘매수’ 쪽으로 되레 기우는 모양새입니다. 정부가 앞으로 5년간 135만가구를 신규 공급하겠다고 밝혔는데 왜 부동산 시장 안정 효과가 없었는지를 살펴보려고 합니다.
전문가들은 공급 대책이 집값 안정에 기여하려면 수요자에게 ‘집을 살 기회가 열릴 것’이라는 확신을 줘야 한다고 강조해왔습니다.
이미 과밀인 수도권 선호지역에 어떻게 새 집을 늘릴까요. 건설 경기가 어려워 대형 건설사도 사업을 기피하는 시기라 더욱 어려운 문제입니다.
9·7 대책으로 정부가 내놓은 해법은 ‘공공 주도’입니다. 공공 소유 땅이 있는 3기 신도시 등은 한국토지주택공사(LH)가 직접 시행사로 나서 아파트 건설에 속도를 내게 합니다.
빈 땅이 없는 서울 도심은 어떻게 할까요. LH 등이 도심의 낡은 지역을 주택, 상업, 공공시설로 다시 개발하는 이른바 ‘도심공공복합사업 시즌 2’를 추진합니다. 문재인 정부 때 시도했으나 잘 되지 않았는데 이번엔 제대로 해보겠다는 겁니다.
수요자들 입장에선 LH가 지은 아파트 품질이 만족스러울지, 임대분을 제외하고 분양 물량이 얼마나 나올지가 가장 궁금한 부분입니다. LH가 이처럼 많은 일을 과연 해낼 수 있는지에 대한 의문도 나오는데요.
국토교통부는 연말로 시한을 둔 LH개혁위원회의 활동이 끝나야 구체적 내용을 밝힐 수 있다고 했습니다. LH에 대한 재정 투입, 인력 확충, LH 시행 아파트의 분양 물량과 청약 방식 등이 모두 LH개혁위의 논의 대상이기 때문입니다.
‘LH 직접 시행’이 생소하게 느껴지는 주택 수요자로서는 ‘앞으로 분양받을 기회가 열리겠다’고 확신할 상황은 아닌 겁니다. 이런 가운데 집값은 계속 오르면서 불안감에 매수를 결정하는 이들이 늘어난 것으로 분석됩니다.
9·7 공급대책 발표 당시 정부는 토지거래허가구역(토허구역) 지정권자를 현재의 시·도지사에서 국토부 장관으로 확대하는 법 개정을 추진한다고 밝혔습니다. 규제지역 주택담보대출비율(LTV)을 50%에서 40%로 낮추는 규제 강화는 즉각 시행을 했습니다.
시장은 이를 ‘규제지역 확대’ 신호로 받아들였습니다. 부동산 전문가들 사이에선 법 개정이 완료되는 11월쯤 성동구와 마포구 등 아파트값 상승폭이 큰 일부 지역이 부동산 거래 규제지역으로 추가 지정될 거라는 전망이 지배적입니다.
아파트값이 오르면 일부 지역을 규제지역으로 묶고, 상승세가 다른 지역으로 퍼지면 또 다시 규제지역을 확대하는 정책에 시장 참여자들은 이미 익숙합니다. 문재인 정부 때의 기억이 선명하기 때문입니다.
정부의 추가 규제지역 지정이 예상되자 수요자들 사이에선 ‘추가 규제 도입 전에 집을 사야 한다’는 분위기가 커졌습니다. 토허구역으로 지정되면 아파트 매수 때 실거주 의무가 부과돼 전세를 낀 ‘갭 매수’가 어렵고, 대출을 받기도 어려워지니까요.
공사비가 올라 아파트 재건축의 사업성이 많이 떨어졌다지만, 서울 선호지역은 예외입니다. 최근의 아파트값 상승도 사실상 주요 재건축 추진 단지들이 이끌고 있습니다.
9·7 공급대책에는 재개발·재건축 속도를 높이고 규제를 완화하는 정책이 다수 포함돼 있습니다. 발표 당시 국토부도 “윤석열 정부와 비교해 더 많은 정책을 내놓았다”고 자평했는데요. 이는 서울 도심 내 신축 아파트 공급이 시급한 상황에선 바람직한 방향일 수 있습니다.
문제는 재건축이 추진되면 투기 수요가 붙고 결국 인근 아파트값도 따라 오르며 가격 상승을 부추긴다는 점입니다. 재건축 후에도 대부분 주택이 조합원에게 돌아가는 탓에 일반분양 물량은 제한적이어서, 신규 주택 공급 효과는 낮은 경우도 많습니다.
시장 안정을 도모하기 위해선 재건축 촉진책과 동시에 투기 수요에 대한 차단 장치도 나왔어야 한다는 지적이 나옵니다. 큰 지분을 가진 조합원이 재건축 후 2개 가구를 받는 ‘1+1 분양’ 제도를 없애고, 문재인 정부 때 추진하다 국회 입법 과정에서 무산된 ‘재건축 아파트 2년 실거주 의무’ 등을 논의해야 한다는 겁니다.
서울 도심 주택 공급과 관련해 실질적으로 가장 큰 권한을 가진 사람은 오세훈 서울시장입니다. 도시계획이나 용도지역 변경, 정비사업 인·허가 등은 기본적으로 지방자치단체의 권한이기 때문입니다.
‘공공 주도’ 도심복합개발을 내세운 이재명 정부와 정반대로 오 시장은 ‘민간 중심’ 주택 공급을 강조합니다. 지난달 29일에는 2031년까지 31만가구를 착공하고, 이 가운데 약 20만가구를 선호지역인 ‘한강벨트’에 집중 공급한다는 계획도 내놓았는데요.
전문가들은 정부와 서울시의 상반된 행보가 결국 수요자들에게 ‘서울 공급은 어렵겠구나’라는 메시지를 준다고 지적합니다.
박정주 나라감정평가법인 이사는 “정부가 추진하는 공공도심복합개발의 역세권 주변 용적률 상향 등도 결국은 서울시와 잘 협의해야 성과를 낼 수 있다”며 “정부와 서울시가 협력해 제대로 된 공급 로드맵을 내놓아야 국민들의 신뢰를 얻을 수 있을 것”이라고 말했습니다.
전쟁 비극 다룬 ‘레닌그라드 교향곡’개인사로 엮은 ‘골드베르크’ 연습기연주자가 쓴 작품 입문·분석서도
책은 음악에 대한 이해를 풍부하게 해준다. 연휴에 읽어보면 좋을 클래식 음악 관련서 7권을 소개한다.
<죽은 자들의 도시를 위한 교향곡>(돌베개)은 2차 세계대전 당시 레닌그라드 포위전을 배경으로 작곡가 쇼스타코비치가 교향곡 7번을 작곡한 과정을 담은 책이다. 쇼스타코비치는 “내 교향곡은 대부분 묘비다”라는 말을 남긴 것으로 알려져 있다. 이 말의 출처인 솔로몬 볼코프의 쇼스타코비치 회고록의 신빙성은 논란의 대상이지만, 이 책을 읽고 나면 ‘묘비’라는 말을 믿을 수밖에 없다. 900일간의 레닌그라드 포위전 당시 레닌그라드 시민들이 겪은 참혹한 일들을 다룬 대목은 전율을 불러일으킨다.
<쇼스타코비치는 어떻게 내 정신을 바꾸었는가>(풍월당)는 소련 인민의 집단적 고통을 형상화한 것으로 알려진 쇼스타코비치의 음악에 고통받는 영혼을 구원할 힘이 있음을 감동적으로 증언하는 책이다. 어릴 때부터 심각한 조울증에 시달려온 저자는 쇼스타코비치의 음악에서 절망을 버텨낼 힘을 발견했다. 책에는 교향곡 5번 초연을 들었던 음악가의 말이 나온다. “그때 기분이 어땠는지 짐작도 못할 거예요. 당신이 지옥 한가운데 있는데, 주변의 예술이란 것들은 텅 빈 미소를 지으며 여기가 천국이라고 속삭이죠. 그때 불현듯 ‘아니야, 우리는 고통받고 있어, 그것도 아주 심하게 고통받고 있다고!’라고 외치는 음악을 만난 거예요. 당신의 말을 들어주고 당신을 대변해주는 사람이 있다는 게 너무 기뻐서 울고 싶어지는 거예요.”
<강과 그 비밀>(마르코폴로)은 바흐 스페셜리스트로 알려진 피아니스트 주샤오메이의 자서전이다. 어린 시절 그는 음악학교에 입학하지만 문화대혁명의 광풍에 휘말려 내몽골 지역 수용소에서 ‘재교육’을 받게 된다. 혹독한 시간을 그는 버려진 피아노로 바흐의 곡을 연습하며 견뎌낸다. 이후 미국으로 건너가 청소와 서빙으로 돈을 벌어 뉴잉글랜드음악원에서 공부한 뒤 마침내 파리에서 정식으로 데뷔했을 때는 이미 45세였다. 그가 낸 두 장의 바흐 ‘골드베르크 변주곡’ 녹음에는 수십년에 걸친 파란만장한 삶의 역정이 녹아 있다. <마오와 나의 피아노>라는 제목으로 나왔다가 절판된 뒤 원서의 제목을 살려 지난해 재출간됐다.
<피아노로 돌아가다>(위고)는 워싱턴포스트의 예술·건축 평론가인 필립 케니콧이 ‘골드베르크 변주곡’을 연습하는 과정과 어머니의 죽음을 애도하는 과정이 교차하는 책이다. 음악에 대한 사유와 삶에 대한 사유가 바흐 음악의 대위법처럼 나란히 전개된다. 워싱턴포스트는 “유려한 글과 세밀한 관찰로 사랑, 상실, 인간 조건에 관한 미묘하고 심오한 초상화를 그려냈다”고 평가했다.
<바흐: 천상의 음악>(오픈하우스)은 바흐 해석의 최고 전문가 중 한 명인 존 엘리엇 가디너가 쓴 바흐 평전이자 작품 분석이다. 대가가 자신의 지식을 빼곡하게 담아놓은 이 책은 친절함과는 거리가 있지만, 이론과 연주를 모두 아는 사람만이 보여줄 수 있는 통찰로 빛난다. 가디너는 2023년 성악가 폭행 사건 여파로 지난해 내한 공연 일정을 모두 취소해 팬들을 안타깝게 했다. 팬들에게 기쁜 소식이 있다. 가디너가 지난해 새롭게 창단한 음악단체 ‘컨스텔레이션 합창단과 오케스트라(The Constellation choir&orchestra)’ 홈페이지에 따르면 그는 내년 3월 홍콩과 서울에서 바흐의 걸작 ‘b단조 미사’와 모차르트의 작품을 연주할 계획이다.
바흐의 작품 중 국내에서 가장 인기 있는 레퍼토리는 ‘무반주 첼로 모음곡’이다. 우리 시대 최고의 첼리스트로 꼽히는 스티븐 이설리스의 <바흐 무반주 첼로 모음곡>(만복당)은 1930년대 파블로 카잘스의 녹음 이후 전 세계 첼리스트들을 사로잡아온 이 작품의 탄생과 해석의 역사를 친절하게 알려주는 입문서다. 바흐는 왜 이 모음곡을 작곡했는가, 바흐는 누구를 위해 첼로 모음곡을 작곡했을까, 바흐의 이 모음곡은 어떤 악기를 위한 것이었을까, 이 모음곡은 언제 작곡되었는가 같은 기초적 질문에 대한 답변들 이외에 6개의 모음곡과 개별 악장의 특성에 대한 이설리스의 해설이 실려 있다.
첼리스트 파블로 카잘스(1876~1973)가 ‘무반주 첼로 모음곡’의 가치를 ‘재발견’해 첼로 레퍼토리의 가장 빛나는 성좌에 올려놓았다는 건 이제는 식상할 정도로 유명해진 이야기다. <바흐의 무반주 첼로 모음곡을 찾아서>(21세기북스)는 캐나다 저널리스트인 저자가 바흐와 카잘스의 생애를 씨줄로, 바흐 당대의 음악사와 20세기 정치사를 날줄로 삼아 바흐와 카잘스의 생애를 동시에 다루는 책이다. 집요한 사실 추적과 명료한 글쓰기라는 저널리스트로서의 강점이 바흐 음악에 대한 애정과 맞물려 탄생한 역작이다.
올해 건축 착공이 글로벌 금융위기의 영향으로 경기가 침체했던 2009년 이후 두 번째로 부진하다는 분석이 나왔다. 특히 수도권과 지방의 주거용 건축 착공면적은 전년대비 30%가까이 감소했다. 착공 물량이 적으면 향후 1~2년 간 공급물량이 줄어들 수 있다는 것을 의미한다.
7일 연합뉴스에 따르면 한국건설산업연구원은 최근 발간한 건설 동향 브리핑 보고서에서 1∼8월 전국 건축 착공 면적은 올해 5천43만㎡로, 2009년(4천160만㎡) 이후 두 번째로 작았다고 밝혔다.
지난해 같은 기간 건축 착공 면적(6천73㎡)과 비교해서는 17.0% 감소한 수치다.
주거용·비주거용 건축 착공 면적은 지난해 동기 대비 각각 30.6%, 8.6% 감소한 1천603만㎡, 3천440만㎡로 집계됐다.
수도권과 비수도권(지방)의 착공 면적은 같은 기간 각각 10.2%, 23.8% 줄어든 2천770만㎡, 2천273만㎡를 나타냈다.
수도권의 경우 주거용 건축 착공 면적이 29.1% 감소한 909만㎡, 비주거용 건축 착공 면적은 3.2% 증가한 1천860만㎡였다.
지방은 주거용·비주거용 착공 면적이 작년 동기 대비 각각 32.6%, 19.4% 감소한 693만㎡, 1천580만㎡를 기록했다.
전국 건축 착공 면적은 작년 대비 1∼5월 연속으로 위축되는 모습을 보이다가 6월 0.6%, 7월 16.5% 증가했으나 8월에 40.0% 급감했다.
건산연은 “건축공사 착공 물량이 위축되는 것은 향후 1∼2년간 공사 물량이 감소할 가능성이 있음을 시사한다”며 “9∼12월 착공 물량이 회복될 가능성이 있지만, 지방의 경우 당분간 회복 여력이 크지 않은 것으로 판단된다”고 진단했다.

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