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의정부상간소송변호사 연봉 1억 직장인 대출 한도 8600만원 줄어든다···10·15 부동산 대책 주요 내용은

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작성자 또또링2 조회Hit 27 작성일2025-10-16

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의정부상간소송변호사 20일 계약부터 ‘2년 실거주’ 의무화규제지역 LTV 70%서 40%로 강화생애 최초 주택 구입자는 70% 유지1주택자 전세대출에도 ‘DSR 반영’
정부가 15일 발표한 부동산 대책으로 서울 전역과 경기도 12개 지역(경기 과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시)이 토지거래허가구역(토허구역)과 조정대상지역·투기과열지구(규제지역)로 지정된다. 대출 한도가 얼마나 줄어들고 언제부터 적용되는지 등 자세한 제도 변화를 문답 형식으로 정리했다.
- 토허구역 지정으로 언제부터 거래를 허가받을 의무가 생기나.
“20일부터 적용된다. 아파트나 아파트가 포함된 연립·다세대 주택은 허가를 받아야 거래가 된다. 만약 19일까지 계약을 체결했다면 허가 의무와 2년 실거주 의무가 부과되지 않는다. 통상 토허구역이 지정되면 거래 허가까지 2주 정도 걸린다.”
- 주택담보대출 한도 규제는 언제부터.
“16일부터 전면 시행된다. 15일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우만 기존 규제를 적용받는다. 규제지역에서 주택담보대출비율(LTV)은 종전의 70%에서 40%로 줄어든다. 수도권·규제지역의 시가 15억원 이하 주택의 주담대 한도는 지금처럼 6억원, 시가 15억원 초과~25억원 이하 주택은 4억원, 시가 25억원 초과 주택은 2억원으로 축소된다.”
- 전세대출이나 신용대출이 있다면.
“전세대출을 보유한 채로 규제지역 내 3억원을 초과하는 아파트를 사면 전세대출이 회수된다. 새로 아파트를 사려면 전세대출을 갚으라는 의미다. 이 지역에서 3억원 초과 아파트를 보유한 이들에게도 전세대출을 제한한다. 1억원 초과 신용대출 보유 차주의 경우, 대출 실행일로부터 1년간 규제지역 내 주택을 살 수 없다.”
- 스트레스 금리 하한선도 3%로 올린다는데 영향은.
“소득이 5000만~1억원의 차주가 규제지역에서 금리 4%, 30년 만기, 원리금 균등분할 상환 방식의 주담대를 받는다고 가정하면, 한도는 약 6.6~14.7% 줄어들 것으로 예상된다. 가령 연소득 5000만원인 차주의 기존 대출 한도는 2억9400만원이었으나 향후 2억5100만원으로 4300만원가량 줄어든다. 연소득 1억원이 같은 조건으로 대출을 받으면 5억8700만원에서 5억100만원으로 8600만원 줄어든다.”
- 생애 최초 주택 구입자도 LTV 40%인가.
“기존 LTV 70%가 유지된다. 정책대출에서 신혼부부 관련 규정도 유지된다.”
- 비주택에도 대출 규제가 적용되나.
“토허구역 시행으로 상가나 오피스텔 등 비주택 담보대출의 LTV가 종전 70%에서 40%로 강화된다.”
- 1주택자 전세대출의 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 영향은.
“DSR 산정 시 전세대출의 원금은 반영하지 않고, 이자상환분만 반영한다. 금융위는 소득 5000만원 1주택 차주가 2억원의 전세대출을 받는다면 DSR이 최대 14.8%포인트 상승해, 실제 대출금이 크게 줄어들 수 있다고 예상했다.”
- 부동산 세금이 달라지는 건.
“규제지역에서 다주택자의 취득세가 중과돼 2주택은 8%, 3주택 이상은 12% 세율이 적용된다. 다주택자의 양도소득세도 2주택은 기본세율(6~45%)에서 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트 중과되고 장기보유특별공제가 전면 배제된다. 1가구 1주택의 양도세 비과세 요건도 2년 보유 외에 2년 거주 요건이 추가된다.”
- 분양가상한제도 함께 적용되나.
“아니다. 정부는 현재 시장의 문제가 주택 매매 가격의 상승에 따른 것으로 보고, 투기과열지구에 적용될 수 있는 분양가 관련 규제는 일단 제외했다.”
- 분양권 전매제한은 누구에게 언제부터 적용되는지.
“분양권은 16일부터 즉시 전매제한이 적용되지만, 지정일 당시 당첨이나 매수를 통해 분양권을 이미 보유하고 있는 경우 1회에 한해 전매가 허용된다.”
- 청약에도 제한이 생기나.
“국민·민영주택의 1순위 자격요건이 통장 가입 후 2년 이상 가입자와 세대주 등으로 강화된다. 가점제 적용 비율이 높아지고, 재당첨 제한이 최대 10년으로 길어진다. 16일 이후 입주자모집승인 신청분부터 규제가 적용된다.”
- 재개발 조합원 양도는 할 수 있나.
“규제지역에서 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분인가 이후 조합원 지위양도가 금지되며 재건축 조합원당 주택 공급 수가 1주택으로 제한된다.”
- 이주비 대출이나 중도금 대출은.
“생활안정자금 목적이나 중도금·이주비 대출은 대출 한도 적용 대상에 포함되지 않아 기존과 동일한 규정이 적용된다. 중도금·이주비 대출은 스트레스 금리 조정의 적용 대상도 되지 않는다.”
- 수도권 이외 지역에서 주택을 구입할 경우, 어떤 영향이 있나.
“지방은 주담대 최대 한도나 스트레스 금리 조정의 영향이 없다.”
캄보디아에서 이어지는 한국인 대상 범죄 해결을 위해 경찰이 한국 경찰관을 현지 경찰청 등에 파견하는 ‘코리안데스크’ 설치를 해법 중 하나로 추진하고 있다. 하지만 실제 효과는 미미할 수 있다는 지적이 나온다.
15일 국회 행정안전위원회 소속 더불어민주당 신정훈 의원이 경찰청을 통해 확보한 자료를 보면, 현재 코리안데스크는 필리핀과 베트남, 태국 등 총 3개국에 설치돼 있다. 필리핀은 마닐라·앙헬레스·세부 등 3개 도시에 경감급 코리안데스크 총 3명이 파견돼 있다. 베트남에는 현지인 경찰관이 코리안데스크 역할을 하고 있고, 태국에는 ‘경찰 협력관’이란 이름으로 2명이 파견돼 근무 중이다.
이날 경향신문이 코리안데스크로 근무했던 경찰관 2명을 인터뷰한 내용을 종합하면, 코리안데스크는 현지 경찰청 등에 직접 파견돼 현지 사무실로 출퇴근하며 근무한다. 국외도피사범을 추적하거나 한국인 범죄 피해를 파악할 때 교민 사회 등에서 관련 내용을 수집해 현지 경찰관에게 정보를 제공하고 수사를 돕는다. 현지 경찰관들과 친밀한 관계를 맺어 국제형사사법공조나 인터폴(국제형사경찰기구) 등을 통한 공식 요청보다 빠르게 현지에서 수사가 진행될 수 있도록 한다. 필리핀에서는 한국인 상대로 자행된 청부 살인 등 강력 사건 해결에 큰 역할을 했다.
필리핀에서 효과를 본 코리안데스크 제도를 캄보디아에도 도입해 한국인이 납치·감금돼 범죄에 동원되는 등의 일을 막아보자는 게 경찰의 방안이다. 하지만 필리핀 상황과 캄보디아 상황은 다르다는 지적이 적지 않다.
올해 1~8월 필리핀 코리안데스크의 주요 실적을 살펴보면 대체로 국외도피사범 추적 등 외근활동(74건) 및 검거 지원활동(38명) 등에 집중돼 있었다. 현재 캄보디아에서 필요성이 제기되고 있는 국제공조 업무나 재외국민 보호 업무는 상대적으로 적었다.
캄보디아에 코리안데스크를 설치해도 바로 효과를 보기 어려울 수 있다는 지적도 나온다. 현지 경찰관들에게 코리안데스크가 생소할 수 있어 이를 설명하고 관계를 다지는 데 오랜 시간이 걸릴 수 있다. 또 캄보디아는 영어가 공용어인 필리핀처럼 의사소통이 원활치 않을 가능성이 크다. 설치 초기부터 충분한 예산이 확보되지 않을 수 있고, 특진 등 ‘당근’이 주어지지 않으면 캄보디아 파견에 지원자가 부족할 것이란 우려도 있다.
코리안데스크를 통해 경찰 단계에서 협조가 원활히 돼도 정치권과 정권 고위층이 개입해 수사를 방해하는 일이 생길 수 있다. 실제 경찰청은 지난 8월 사망한 채 발견된 한국인 대학생 부검에 참여하는데 현지 경찰과 일정 부분 합의했지만 캄보디아 정권 상층부가 바로 승인하지 않아 지연된 것으로 알려졌다.
근본적으로 정부 차원에서 외교적인 수단을 동원해야 한다는 조언이 나온다. 외사 업무를 오랫동안 맡아본 경찰관 A씨는 “현지 범죄 조직이 경찰 등과 결탁했다는 의혹이 있어서 코리안데스크가 도입돼도 효과를 보기 어려울 수 있다”며 “외교적 압박을 통해 정권 차원에서 한국인 범죄 근절에 나설 수 있도록 해야 한다”고 말했다.

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